W ostatnich latach popularność wśród inwestorów zyskiwały tzw. condohotele, budynki, najczęściej usytułowane w miejscowościach turystycznych, będące połączeniem hotelu oraz inwestycji deweloperskiej, w których lokale mają różnych właścicieli. Lokale te są następnie zarządzane przez zewnętrzny podmiot (operatora) zajmujący się ich wynajmem dla turystów, dla których obiekt, w którym nocują posiada (najczęściej) wszelkie cechy typowego hotelu, w tym recepcję, restaurację, sale konferencyjne, SPA, basen itp.

Podmioty nabywające lokale w condohotelach i przeznaczające je na wynajem stają się podatnikami VAT. Często prowadzą już działalność gospodarczą i są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

  1. W sytuacji, gdy podatnik VAT czynny nabywa lokal w condohotelu ma prawo do odliczenia VAT w związku z wykonywanymi następnie opodatkowanymi czynnościami wynajmu tego lokalu. Stawka VAT przy nabyciu takiego lokalu wynosi 23%, gdyż nie jest to obiekt wskazany w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT posiadający cechy lokalu zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Usługi wynajmu lokalu podmiotowi zarządzającemu będą opodatkowane stawką podstawową – 23%. Nie są to bowiem usługi związane z zakwaterowaniem, lecz usługi wynajmu nieruchomości, do których nie ma zastosowania ani zwolnienie z VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, ani stawka 8% VAT.

  1. Podatnik VAT może też nabyć apartament mieszkalny w standardowym budynku mieszkalnym i przeznaczyć go na wynajem, który w takiej sytuacji jest organizowany bezpośrednio przez właściciela lokalu. W tej sytuacji jedynie stawka VAT przy nabyciu lokalu jest niższa wobec nabycia lokalu mieszkalnego opodatkowanego stawką VAT w wysokości 8%.

Usługi wynajmu takiego lokalu, jako usługi sklasyfikowane wg PKWiU 2015 w grupowaniu 55 – Usługi związane z zakwaterowaniem są opodatkowane stawką 8% VAT (poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

Jakie są konsekwencje wykorzystywania ww. lokalu przeznaczonego na wynajem, od którego podatnik odliczył podatek naliczony w pełnej wysokości, a następnie lokal ten byłby wykorzystywany przez jego właściciela na cele prywatne?

Odpowiedź na ww. pytanie jest uzależniona od tego, czy mamy do czynienia z sytuacją wskazaną w punkcie 1, czy też w punkcie 2.

Gdy właściciel apartamentu wynajmuje lokal w condohotelu, to świadczy usługi wynajmu nieruchomości na rzecz podmiotu zarządzającego (operatora). Wówczas najczęściej z umowy najmu zawartej pomiędzy właścicielem a operatorem wynika, że właściciel jest uprawniony do korzystania z apartamentu do własnych celów przez 14-30 dni w roku po preferencyjnych cenach. Oznacza to, że w sytuacji korzystania przez właściciela z wynajętego operatorowi lokalu (apartamentu), to operator fakturuje właściciela za korzystanie z apartamentu. Odbywa się to najczęściej po preferencyjnych cenach. W takiej sytuacji otrzymanie od operatora przez właściciela faktury zakupu usług zakwaterowania po preferencyjnych cenach (albo po cenach rynkowych), który to lokal będzie wykorzystywany przez właściciela do celów prywatnych, nie związanych z działalnością gospodarczą, spowoduje brak możliwości odliczenia VAT z takiej faktury u właściciela. Jednak lokal przez cały czas będzie wykorzystywany przez jego właściciela do celów działalności gospodarczej. Przez cały czas bowiem właściciel wynajmuje ten lokal na rzecz operatora. Nie będzie wówczas konieczności ewentualnego korygowania podatku naliczonego, tak jak to będzie miało miejsce w drugim przypadku.

Gdy właściciel nie korzysta z operatora i sam wynajmuje apartament, który następnie przeznacza do celów prywatnych sytuacja podatkowa właściciela znacznie się komplikuje.

Zgodnie z art. 86 ust. 7b ustawy o VAT: w przypadku nakładów ponoszonych na nabycie, w tym na nabycie praw wieczystego użytkowania gruntów, oraz wytworzenie nieruchomości, stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych, o których mowa w art. 8 ust. 2, gdy przypisanie tych nakładów w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.

Z w/cyt. przepisu wynika, że gdy następuje wykorzystanie nabytej nieruchomości (w tym lokalu) do celów działalności gospodarczej oraz do celów prywatnych (osobistych), o których mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o VAT, a przypisanie nakładów poniesionych m.in. na nabycie nieruchomości wyłącznie do celów działalności gospodarczej jest niemożliwe, należy obliczyć podatek naliczony do odliczenia proporcjonalnie, tj. w taki sposób w jaki nieruchomość służy działalności gospodarczej (opodatkowanej).

Natomiast zgodnie z art. 90a ust. 1 ustawy o VAT: w przypadku, o którym mowa w art. 86 ust. 7b, gdy w ciągu 120 miesięcy, licząc od miesiąca, w którym nieruchomość stanowiąca część przedsiębiorstwa podatnika została przez niego oddana do użytkowania, nastąpi zmiana w stopniu wykorzystania tej nieruchomości do celów działalności gospodarczej, dokonuje się korekty podatku naliczonego odliczonego przy jej nabyciu lub wytworzeniu. Korekty, o której mowa w zdaniu pierwszym, dokonuje się w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła ta zmiana, w kwocie proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty. Jeżeli podatnik wykorzystuje tę nieruchomość w działalności gospodarczej również do czynności zwolnionych od podatku bez prawa do odliczeń, korekta powinna uwzględniać proporcję określoną w art. 90 ust. 3-10a, zastosowaną przy odliczeniu.

Z powyższego wynika, że jeżeli podatnik odliczył już podatek przy nabyciu lokalu, a następnie prawo do odliczenia się zmieniło w związku z wykorzystaniem tego lokalu (nieruchomości) do celów osobistych (prywatnych), to wówczas podatnik ma obowiązek dokonać korekty odliczonego wcześniej podatku naliczonego proporcjonalnie do pozostałego okresu korekty.

W omawianej sytuacji będzie to skutkowało korektą „in minus” w deklaracji, gdy podatnik wykorzysta lokal do działalności gospodarczej proporcjonalnie do pozostałego okresu korekty.

Podatnik-właściciel apartamentu będzie zobowiązany oddać podatek naliczony proporcjonalnie do długości wykorzystania lokalu do celów prywatnych w deklaracji, gdy nastąpi zmiana wykorzystania.

Wydaje się, że w omawianej sytuacji zmiana nastąpi w pierwszym dniu wykorzystania lokalu do celów prywatnych, a korekta powinna być dokonana z uwzględnieniem przewidywanego okresu wykorzystania przez właściciela apartamentu do celów osobistych. Korekta taka powinna być dokonana w następujący sposób:

Ilość dni w każdym miesiącu wchodzącym w zakres tych 120 miesięcy w jakich lokal miał być wykorzystywany do działalności gosp. = kwota Y (około 3650).

Podatek naliczony przy nabyciu lokalu podzielony przez kwotę Y, a następnie pomnożony przez ilość dni w których właściciel zamierza wykorzystać lokal do celów prywatnych. Kwota ta powinna zmniejszyć podatek naliczony podatnika w miesiącu rozpoczęcia wykorzystania lokalu do celów prywatnych. Korekta powinna być ujęta w części D.3. deklaracji VAT-7 pozycja 47 (ze znakiem minus).

Inaczej będzie, gdy podatnik będzie z roku na rok wykorzystywał apartament do tych samych prywatnych celów przez spodziewaną ilość dni. Wówczas obliczony wyżej podatek naliczony dla celów korekty powinien być zwiększony tyle razy ile lat pozostało do końca okresu korekty, o ile podatnik zamierza corocznie korzystać z lokalu taką samą ilość dni do celów prywatnych. Jeżeli są różnice w ilości dni w wykorzystaniu lokalu do celów prywatnych bezpieczniej jest przyjąć większą ilość dni a następnie dokonać korekty podatku naliczonego na plus.

Pojawia się pytanie, czy nie łatwiej by było dokonać opodatkowania takiego użycia lokalu do celów prywatnych przez właściciela. Zapewne byłoby łatwiej. Jednak byłoby to nieprawidłowe. Zgodnie bowiem z art. 90a ust. 2 ustawy o VAT: w przypadku, o którym mowa w ust. 1 (wykorzystaniu lokalu do celów prywatnych), przepisu art. 8 ust. 2 nie stosuje się. Nie można więc opodatkować nieodpłatnego użycia lokalu do celów prywatnych w miejsce korekty podatku naliczonego.

Apartament na wynajem wykorzystywany do celów prywatnych
Tagi:            

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *