Użytkowanie wieczyste – zmiany w VAT

Opłaty za użytkowanie wieczyste reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2020, poz. 65 t.j.). Art. 71 ust. 4 tej ustawy wskazuje, że: „opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. (…).”.

Ustawą z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020, poz. 568) zmieniono termin wniesienia opłaty za użytkowanie wieczyste za 2020 r. i określono go na 30 czerwca 2020 r.

Termin ten został zmieniony ustawą z dnia 19 czerwca 2020 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzenie układu w związku z wystąpieniem COVID-19 (Dz.U. 2020, poz. 1086) i określony na 31 stycznia 2020 r.

Jakie konsekwencje dla sprzedawców (jednostek samorządu terytorialnego oraz Skarbu Państwa) oraz nabywców ma ww. zamiana regulacji?

Zapłacona przez podatnika VAT czynnego będącego użytkownikiem wieczystym opłata za 2020 r. przy założeniu, że użytkownik wieczysty otrzymał fakturę daje prawo użytkownikowi do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tej faktury. Jest to związane z treścią art. 19a ust. 8 ustawy o VAT stanowiącego, iż obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania przedpłaty, zaliczki, zadatku w odniesieniu do otrzymanej kwoty, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru otrzymano całość lub część zapłaty. Ponieważ zapłata opłaty za użytkowanie wieczyste za 2020 r. przed terminem płatności, tj. przed 31 stycznia 2021 r. (po zmianie) jest zaliczką w rozumieniu ustawy o VAT, to jej otrzymanie powoduje powstanie obowiązku podatkowego a u nabywcy posiadającego fakturę tworzy prawo do odliczenia VAT wynikającego z tej faktury – art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Otrzymanie faktury przez użytkownika wieczystego przed grudniem 2020 r. nie daje mu prawa do odliczenia podatku z uwagi na niespełnienie przesłanki wskazanej w art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, tj. obowiązku podatkowego.

Czy oznacza to, że brak zapłaty przy jednoczesnym posiadaniu faktury przez nabywcę będzie skutkowało możliwością odliczenia podatku dopiero w rozliczeniu za styczeń 2021 r. w związku z przesunięciem terminu płatności opłaty za użytkowanie wieczyste do 31 stycznia 2021 r.?

Użytkownik wieczysty wobec nieuregulowania opłaty za użytkowanie wieczyste będzie miał możliwość odliczenia VAT już w rozliczeniu za grudzień 2020 r. (albo za IV kwartał 2020 r.). Jest to związane z treścią art. 19a ust. 4 w związku z art. 19a ust. 3 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy o VAT: przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do dostawy towarów, z wyjątkiem dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 2. Natomiast zgodnie z art. 19a ust. 3 ww. ustawy: usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.

Ponieważ użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów o obowiązek podatkowy z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste powstaje z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi, chyba, że przed tym terminem nastąpi uregulowanie opłaty. Opłata za użytkowanie wieczyste zasadniczo jest ustalana corocznie z terminem płatności na 31 marca danego roku i nie ma do niej zastosowania zdanie drugie art. 19a ust. 3a ustawy o VAT.

Jednakże w związku z odroczeniem przez ustawodawcę terminu płatności opłaty za 2020 r., wyjątkowo dla ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego za 2020 r. znajdzie zastosowanie art. 19a ust. 3a zdanie drugie, które wskazuje, że obowiązek podatkowy powstanie z upływem „roku podatkowego”, czyli z końcem 2020 r.

Oznaczać to będzie, że użytkownik wieczysty pomimo braku zapłaty do końca 2020 r. za użytkowanie wieczyste za 2020 r. będzie miał prawo do odliczenia VAT w rozliczeniu za grudzień 2020 r. (IV kwartał 2020 r.) lub za dwa kolejne okresy rozliczeniowe, o ile wcześniej nie dokonał uregulowania opłaty.

Natomiast obowiązek podatkowy u sprzedawcy powstanie najwcześniej z datą otrzymania opłaty za użytkowanie wieczyste w 2020 r., a wobec braku otrzymania tej opłaty od użytkownika wieczystego, obowiązek podatkowy powstanie w grudniu 2020 r. pomimo, że termin płatności opłaty za 2020 r. został określony na 31 stycznia 2021 r.

/ VAT / Tagi: , , ,

Podziel się

Komentarze

Brak komentarzy.

Odpowiedz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *