Do końca 2016 r. w przepisach podatkowych dotyczących podatku VAT funkcjonował tylko jeden przepis pozwalający na określenie miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami. Był to art. 28e ustawy o VAT, zgodnie z którym miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.
Określenie miejsca świadczenia usług, w tym usług związanych z nieruchomościami, jest niezbędne w celu ustalenia czy nabywana od zagranicznego podatnika usługa stanowi import usługi oraz czy świadczona na rzecz zagranicznego kontrahenta usługa stanowi tzw. „eksport” usługi.
Jak wskazuje orzecznictwo sądowo-administracyjne art.28e ustawy o VAT stanowi wyjątek od zasady, przyjmując jako kryterium, odniesienie się nie do podmiotu lecz do przedmiotu, którym jest nieruchomość, a usługi, które jej wprost dotyczą mają być opodatkowane według miejsca jej położenia. Jednocześnie należy wskazać, że wymieniony w powyższym przepisie katalog usług związanych z nieruchomościami jest katalogiem otwartym. Do zakresu tych usług ustawodawca zaliczył bowiem nie tylko usługi stricte dotyczące prac wykonywanych w nieruchomościach i obrotu nieruchomościami, ale także usługi, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2017 r. sygn. akt I SA/Bk 22/17.
W innym orzeczeniu (z dnia 18 listopada 2014 r. sygn. akt I FSK 1656/13) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził: Katalog usług zamieszczony w art. 28e u.p.t.u. ma charakter otwarty, o czym świadczy dwukrotne użycie przez ustawodawcę pojęcia „takich jak”. Przy czym koniecznym warunkiem zaliczenia określonej usługi do tego katalogu jest jej związek z nieruchomością, której dana usługa dotyczy. Do zakresu tych usług ustawodawca zaliczył nie tylko usługi stricte dotyczące prac wykonywanych w nieruchomościach, obrotu nieruchomościami, ale także usługi, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu używaniu i użytkowaniu nieruchomości. (…) Istotne dla uznania, że miejsca świadczenia usługi jest związane z nieruchomością jest uznanie, że usługi wykonywane przez stronę pozostają w ścisłym związku z nieruchomością, ale także czy przemawia za tym aspekt techniczny i funkcjonalny, który charakteryzuje przedmiotową usługę.
Wielokrotnie zagadnieniem usług związanych z nieruchomościami zajmował się również ETS. Jako przykład takich orzeczeń wskazać można chociażby wyrok z 7 września 2006 r. sprawa Heger Rudi GmbH przeciwko Finanzamt Graz-Stadt C-166/05 dotycząca pozwolenia na dokonywanie połowów ryb, gdzie słusznie ETS stwierdził: W tych okolicznościach należy zbadać jeszcze, czy związek łączący owe usługi z tymi nieruchomościami jest wystarczający. W rzeczywistości bowiem sprzeczne z systematyką art. 9 ust. 2 lit. a) szóstej dyrektywy byłoby dopuszczenie, aby w zakresie tej zasady szczególnej mieściło się każde świadczenie usług, które pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim związku z nieruchomością, ponieważ znaczna liczba usług jest mniej lub bardziej związana z nieruchomością. Innym tego typu wyrokiem jest sprawa dotycząca kompleksowych usług związanych z magazynowaniem towarów polskiej Spółki RR Donnelley Global Turnkey Solutions Poland sp. z o.o. C-155/12 – wyrok z dnia 27 września 2013 r.
Pomimo wielu wyroków i interpretacji kwestia określenia miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami pozostawała niedookreślona.
Dlatego też rozporządzeniem wykonawczym Rady (UE) nr 1042/2013 z dnia 7 października 2013 r. zmieniającym rozporządzenie wykonawcze (UE) nr 282/2011 w odniesieniu do miejsca świadczenia usług dokonano doprecyzowania przepisów dotyczących miejsca świadczenia usług, w tym usług związanych z nieruchomościami. Przepisy w zakresie określania miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami są stosowane od 1 stycznia 2017 r.
W preambule do ww. rozporządzenia nr 1042/2013 ustawodawca unijny wskazał:
W celu zapewnienia jednolitego sposobu opodatkowania świadczenia usług związanych z nieruchomościami należy zdefiniować pojęcie nieruchomości. Należy określić rodzaj związku z nieruchomościami i podać niewyczerpujący wykaz przykładowych transakcji uznanych za usługi związane z nieruchomościami.
Konieczne jest również wyjaśnienie sposobu opodatkowania świadczenia usług polegających na udostępnianiu usługobiorcy sprzętu służącego do przeprowadzania prac dotyczących nieruchomości.
Ponadto wskazano również: Należy wprowadzić pojęcie nieruchomości w celu zapewnienia jednolitego opodatkowania przez państwa członkowskie świadczenia usług związanych z nieruchomościami. Wprowadzenie tego pojęcia mogłoby mieć istotny wpływ na ustawodawstwo i praktyki administracyjne w państwach członkowskich. Bez uszczerbku dla takiego ustawodawstwa czy praktyk już stosowanych w państwach członkowskich oraz w celu zapewnienia odpowiedniego okresu przejściowego, pojęcie to należy wprowadzić w późniejszym terminie.
Jak sądzę, warto choćby pobieżnie zapoznać się z poniższymi przepisami wprowadzonymi od początku 2017 r., które doprecyzowują kwestię określania miejsca świadczenia dla ww. usług.
Poprzez zmianę w rozporządzeniu nr 1042/2013 nowo dodany art. 13b rozporządzenia nr 282/2011/WE stanowi:
Do celów stosowania dyrektywy 2006/112/WE za „nieruchomość” uznaje się:
a) każdą określoną część ziemi, na jej powierzchni lub pod jej powierzchnią, która może stać się przedmiotem własności i posiadania;
b) każdy budynek lub każdą konstrukcję przytwierdzone do gruntu lub w nim osadzone powyżej lub poniżej poziomu morza, których nie można w łatwy sposób zdemontować lub przenieść;
c) każdy zainstalowany element stanowiący integralną część budynku lub konstrukcji, bez którego budynek lub konstrukcja są niepełne, taki jak drzwi, okna, dachy, schody i windy;
d) każdy element, sprzęt lub maszynę zainstalowane na stałe w budynku lub konstrukcji, które nie mogą być przeniesione bez zniszczenia lub zmiany budynku lub konstrukcji.
Równocześnie w rozporządzeniu nr 282/2011 dodano w rozdziale V w sekcji IV nową podsekcję 6a zatytułowaną: Świadczenie usług związanych z nieruchomościami.
Treść tego rozdziału jest następująca:
Artykuł 31a
1. Usługi związane z nieruchomościami, o których mowa w art. 47 dyrektywy 2006/112/WE, obejmują jedynie te usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością. Usługi uważa się za mające wystarczająco bezpośredni związek z nieruchomością w następujących przypadkach:
a) gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług;
b) gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.
2. Ustęp 1 obejmuje w szczególności:
a) opracowanie planów budynku lub jego części przeznaczonych na określoną działkę, bez względu na to, czy budynek został wzniesiony;
b) świadczenie usług nadzoru budowlanego lub ochrony na miejscu;
c) wznoszenie budynku na terenie oraz prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące budynku lub jego części;
d) budowę stałych struktur na terenie, jak również prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych;
e) prace terenowe, łącznie z usługami rolniczymi, takimi jak orka, siew, nawadnianie i nawożenie;
f) badanie i ocenę ryzyka dla nieruchomości i jej stanu;
g) szacowanie wartości nieruchomości, łącznie z przypadkami, kiedy taka usługa jest wymagana na potrzeby ubezpieczenia, w celu ustalenia wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu lub w celu oszacowania ryzyka i strat w przypadku sporów;
h) wynajem lub wydzierżawianie nieruchomości inne niż opisane w ust. 3 lit. c), łącznie z przechowywaniem towarów w wyznaczonej do tego określonej części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego użytku przez usługobiorcę;
i) świadczenie usług zakwaterowania w sektorze hotelarskim lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, łącznie z prawem do przebywania w określonym miejscu na podstawie praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie i podobnych;
j) przyznanie lub przeniesienie praw innych niż objęte lit. h) oraz i) do wykorzystania nieruchomości w całości lub w części, łącznie z zezwoleniem na korzystanie z części nieruchomości, np. udzielanie pozwoleń na połów lub polowanie, przyznawanie dostępu do poczekalni w portach lotniczych lub korzystanie z infrastruktury, za którą pobiera się opłaty, takiej jak most lub tunel;
k) utrzymanie, remont i naprawę budynku lub jego części, łącznie z takimi pracami jak sprzątanie, układanie płytek, tapetowanie i układanie parkietu;
l) utrzymanie, remont i naprawę stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych;
m) instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość;
n) utrzymanie i naprawę oraz kontrolę maszyn lub sprzętu, jak również nadzór nad maszynami lub sprzętem, jeżeli maszyny lub sprzęt są uznane za nieruchomość;
o) zarządzanie nieruchomościami inne niż zarządzanie portfelem inwestycji w nieruchomości objęte ust. 3 lit. g), obejmujące obsługę nieruchomości komercyjnej, przemysłowej lub mieszkalnej przez właściciela nieruchomości lub na jego rzecz;
p) pośrednictwo w sprzedaży, dzierżawie lub wynajmie nieruchomości oraz ustanowieniu lub przeniesieniu określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane jako majątek rzeczowy, czy nie), inne niż pośrednictwo objęte ust. 3 lit. d);
q) usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane tak jak rzeczy), takie jak czynności notarialne lub sporządzanie umów kupna lub sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona.
3. Ustęp 1 nie ma zastosowania do:
a) opracowania planów budynku lub jego części, jeżeli nie są one przeznaczone na określoną działkę;
b) przechowywania towarów na terenie nieruchomości, jeżeli żadna część nieruchomości nie jest przeznaczona do wyłącznego użytku przez usługobiorcę;
c) świadczenia usług reklamowych, nawet jeżeli wiąże się to z wykorzystaniem nieruchomości;
d) pośrednictwa w świadczeniu usług zakwaterowania hotelowego lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, jeżeli pośrednik działa w imieniu i na rzecz osoby trzeciej;
e) udostępniania miejsca na stoisko podczas targów lub wystaw, łącznie z innymi powiązanymi usługami umożliwiającymi wystawcy przedstawienie towarów, takimi jak projekt stoiska, transport i przechowywanie towarów, udostępnianie maszyn, okablowanie, ubezpieczenie i reklama;
f) instalacji lub montażu maszyn lub sprzętu, utrzymania i naprawy oraz kontroli maszyn lub sprzętu, jak również nadzoru nad maszynami lub sprzętem, które nie są lub nie stają się częścią nieruchomości;
g) zarządzania portfelem inwestycji w nieruchomości;
h) usług prawnych powiązanych z umowami, innych niż objęte ust. 2 lit. q), łącznie z doradztwem dotyczącym warunków umowy dotyczącej przeniesienia nieruchomości lub wykonania takiej umowy lub też udowodnienia istnienia takiej umowy, jeżeli takie usługi nie dotyczą przeniesienia tytułu do nieruchomości.
Artykuł 31b
Jeżeli sprzęt jest pozostawiony do dyspozycji usługobiorcy w celu przeprowadzenia prac dotyczących nieruchomości, transakcja ta jest świadczeniem usług związanych z nieruchomościami jedynie wtedy, gdy usługodawca ponosi odpowiedzialność za wykonane prace.
Przyjmuje się, że usługodawca, który dostarcza usługobiorcy sprzęt wraz z odpowiednim personelem obsługującym w celu przeprowadzenia prac, bierze odpowiedzialność za wykonanie tych prac. Domniemanie, że usługodawca jest odpowiedzialny za wykonanie prac, można obalić za pomocą jakichkolwiek istotnych przesłanek wynikających ze stanu faktycznego lub prawnego.
Artykuł 31c
Do celów określenia miejsca świadczenia przez podatnika działającego we własnym imieniu usług telekomunikacyjnych, nadawczych lub usług świadczonych drogą elektroniczną łącznie ze świadczeniem usług zakwaterowania w sektorze hotelarskim lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, uznaje się, że świadczenie takich usług odbywa się w tych miejscach.